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房地产暴利时代远去:不过度悲观 亦无须过度乐观

2019年01月02日点击数: 708撰稿人:

    导读:2019年,在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支撑性政策或将强化,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依然会体现”房住不炒“,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

  自1998年启动房改以来,中国房地产市场已经发展20年。20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华,但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分,高房价争议不断。

  作为影响中国经济发展的重要支柱之一, 20年间,房地产市场曾高歌猛进,也曾曲折向前。回顾、反思和总结,得失均可为来者鉴。1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年,短短四年间,房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”,而在历经频次最高力度最强调控年份之后,在2018年末,已经至少有十余城市蠢蠢欲动,发布“微松”调控措施。

  暴利时代无疑已经远去,摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回,对于整个房地产市场而言,建立健全长效机制显然迫在眉睫。

  450次调控措施

  2018年依然是明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注重边调边打,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。在“因城施策”大方针引导之下,截止到目前,2018年全国累计出台450次调控措施,调控频次刷新历史调控纪录。

  房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局,7月,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”转为“下跌”。

  根据中国指数研究院监测显示,今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。

  在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。

  市场的实质降温发生在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看,2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点,直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,也是2017年1月以来最低点,经纪人信心指数的下降,则更能体现出楼市的实质性降温。

  市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示,前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗,并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显,除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行也同步加强管理,房企整体的融资难度普遍偏高。

  “调控年”亦是市场洗牌之年。这一年,中小房企生存困境愈发凸显,而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看,规模化趋势在加快,不少中型房企都已经突破千亿大关,2018年前11个月,过千亿门槛的房企数量已达26家,而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机,今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%,其中住宅销售面积同比增长了14.8%,其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。

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