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[天眼]房地产6万亿债务来了,大多头消失!

2019年01月15日点击数: 859撰稿人:

   金融界《天眼》,追踪监管动态,洞察股市黑洞,护航投资之路。

   2017年,房地产遭遇了史上最严调控年,110城250道令牌前无古人。

   2018年初,碧桂园第一次没有对外公布销售目标,但年会上杨国强还是喊出了质量“五星级”,销售8000亿;多年没有对外公布目标的万科仍旧“我行我素 ”,将“去地产化”的号角吹得最响;恒大没有藏着掖着,将目标定在了5500亿元。

    第一梯队喊完后,剩下的相继跟上,不完全统计,百强房企中56家提出了年度销售目标,号称“帝王收割机”的泰禾绣口一吐,就是2000亿的“盛唐”。

   资本隆冬里,房企终于交上2018年期末成绩单,每一个数字背后都有不一样的故事……

   隆冬里的土壕

   尽管碧桂园坍塌不断,万科喊着“活下去”,恒大增长不足两位数,但是房企三甲依旧毫无悬念,并且富得流油。

   克尔瑞的数据,碧桂园7287亿元蝉联第一,万科6069亿元重回行业第二,恒大5511亿元的位居第三。

   十强几乎都是老面孔,被贾跃亭坑哭的孙宏斌“情场失意赌场得意”,融创4600亿元逼近三甲,1年猛增1000个小目标。唯一的变化是华夏幸福,抱平安大腿换平安,最终还是被新城控股挤出了前十。

   在楼市的隆冬里,top10门槛突破2000亿元,千亿房企的数量进一步扩充,2017年仅为17家,可短短一年时间就变成了30家。

  另类万科

  2018年,房地产市场跌宕起伏,房地产板块也一波三折,1月市值达到顶峰时,高达5.89万亿,最低的时候,只有3.49万亿,高低悬殊2.4万亿。

  板块大跌后,房企们开启了回购潮。千亿龙头中国恒大、碧桂园率先斥资2.86亿元、2.88亿元,龙光地产、中国金茂、龙湖地产、中骏置业等等纷纷跟进。

  天眼君获得的不完全统计数据,这场市值保卫战可谓轰轰烈烈。保利地产回购2.6亿股,拿下回购股数最多冠军;恒大集团耗资33.6亿元,成为回购金额最大金主;而碧桂园则将回购周期拉得最长,也摘了个头牌;世茂地产成为回购次数冠军,一年回购竟有30起。

  万科是这场回购潮中异类,股价一度腰斩,手握1500亿重金,却没有回购一股,大概是不想为姚老板的减持搭台,去年下半年,作为“宝万之争”的尾声,姚老板终于开始了撤退的脚步,陆续减持5.52亿股。

  万科没有回购,倒也没有闲着,没有买买买股票,却在买买买土地,一面斥资30亿元控股了多家华夏幸福子企业,一面又接盘恒大旗下嘉凯城4座城市的项目……

  泰禾的牛皮

  一面是严调控下房企股价萎靡,一面是房企业绩整体靓丽。天眼发现,不少房企已超额完成全年预定目标,而且平均完成率高达9成。

   没有完成目标的反而成了少数,行业大哥碧桂园尽管也没有完成目标,但是更受关注的却是泰禾,一切都是因为一个牛皮。

   遥想2017年末,黄其森高调立了2000亿flag,泰禾股价一夜吃了“金戈”,一个月涨了1.5倍,看不下去的深交所随即发函问询。

   一年过去,业绩平平的泰禾股价打回原形,如果不是12月打鸡血,缺口金额远不止700亿元,当初吹下的2000亿泡沫在终究化作一个幻影。

   比销售没达标更要命的是高企的负债。天眼君看下了泰禾去年三季报(年报尚未公布),集团整体负债已达2000亿元,较年初增加200多亿。其中,短期流动性负债800多亿元,而泰禾手里的现金仅有100亿元。最致命的是,泰禾84.78%的资产负债率就要触及发改委定下的“85%资产负债率”红线。

   垮塌的2018

   2018年的房企江湖分外吵杂,维权声、打砸声、坍塌声,声声入耳……

   “高周转”的碧桂园率先出事,“五星级”家遭遇了“最猛”垮塌;王石缔造的情怀房企,在郁亮手中按下了快进键,万科“质量标杆”的招牌也被砸了个粉碎。

    天眼君统计,碧桂园1年出事10余次,塌遍大江南北;万科则逢1水逆,1月11月相继坍塌。事故当头,杨国强亲自出面道歉,没道歉的郁亮则忙着在白银时代高喊“活下去”。未见坍塌的许家印高调回乡探亲,为河南老乡每人散3000块红包。

    许老板的政治觉悟从来都是一流,他踢球大获成功,一堆房企老板纷纷效仿;他重金精准扶贫,八获中华慈善奖;他参加两会带光芒四射,第二年就换成了七匹狼。他说恒大的一切都是党和国家以及社会给的。

    当然,恒大的2018也并非一帆风顺,与贾跃亭FF“相爱相杀”,最高13.75%的高息美金债让天眼君“虎躯一震”。

   2019慌不慌?

    2018年的房企江湖强者恒强,12 月 百强销售规模达到 12800 亿元, 创下历史新高,但是同比增速持续放缓。

    四季度,“借新换旧”、“收缩战线”成为了行业关键词,有媒体就多家上市房企的公告统计,为应对当年11月集中到期的兑付旧债,碧桂园、恒大、华夏幸福等多家龙头房企大额融资“借新还旧”。仅在11月19日、20日两天内,8笔企业债获准及发行,金额超过200亿元。

    恒大有一份研究,2019年-2021年房企将面临债务集中兑付期。各年度规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,单就数字看,2019年房企偿债将是最困难的一年。

   “1500万先生”任泽平一直是一个另类的存在,党给他智慧党给他胆,做宏观首席时不仅干策略首席的活,A股5000点不是梦,还干地产首席的活,一线城市房价翻一番,后来竟然都验证了。到了恒大,这位多头旗手已经大半年不谈房地产……

    2018年9月末,万科大喊一声“活下去”,原来这个黑色幽默是说给自己听的,也是说给同行听的。

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